随着“三限”政策的不断深化细化，楼市调控取得了较为明显的效果。而要真正实现楼市的长治久安，还必须将调控与深化改革更好地结合起来，系统解决好房地产市场定位、土地财政、商品房市场与保障房市场、经济结构调整和经济发展方式转变等问题，在体制机制等方面加大改革力度。蒋华东回望2011年房地产市场，都知道用一个字来概括：“控”。
随着“三限”政策的不断深化细化，调控取得了较为明显的效果。
去年链接着今年。被调控各方的表情后面似乎都包含了一种共同的政策不明朗感。这还需要在认识上进一步厘清。在去年12月中央经济工作会议上，决策层就已明确提出了2012年房地产要坚持调控政策不动摇，具体任务就是要促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。为什么要坚持这样一个房地产调控政策呢？这其实主要取决于宏观经济和保民生大局。当前，我国经济面临两大主要压力：一是通货膨胀，而房价仍是主要推手。二是稳增长，而高烧不退的房地产却绑架了整个经济尤其是实体经济，阻碍了经济结构调整和经济发展方式的转变，从而也阻碍了整个经济稳定增长。因此，坚持房地产调控不放松，既能使房地产业本身健康发展，也是使经济恢复健康发展的明智之举。
当然，政策的延续也确有尚待进一步明朗的地方。要求房价合理回归，迄今靠的主要是“三限”行政手段，而行政手段存在明显弊端，且行政效力一旦递减或到头，房价势必反弹，因为调控并未触及包括货币、投资、财税、土地、市场结构及机制等现行制度基础。促进房地产市场健康发展，必须是可持续的或长效的，这在根本上就涉及房地产市场定位、土地财政、商品房市场与保障房市场、经济结构调整和经济发展方式转变等，而目前的调控基本上是维持在了现行制度框架内进行。扼要地说，促进房价合理回归，但保持持续效果的制度基础尚不明朗；促进楼市健康发展，但根本的体制机制尚不明朗。而正是由于这些不明朗，造成了被调控各方的政策不明朗感，也是开发商们敢于一直“顶牛”、地方政府“蘑菇”、致使调控反复折腾费时费力复杂局面的原因所在。由此可见，调控必须触及不明朗，必须与改革结合起来，这样才能真正实现楼市的长治久安。
调控与改革结合，首先是限购问题。2012年会延续以限购为首的“三限”政策，但如果考虑到改革，限购在2012年或会应有一些变化，在我看来，这将主要有：“三限”的差别化政策进一步完善；“三限”逐渐为一些经济手段所替代；限购转变成为以经济手段调节为主的全国性的市场化硬约束条件；通过市场化的限购约束，来推进房地产业的调整和改革，促进宏观经济结构调整和经济发展方式的转变。
当然，房产税的问题，又是调控与改革结合绕不开的话题。从上海、重庆率先进行的房产税试点来看，总的进展与收效不太给力。中央经济工作会议提出“要推进营业税改征增值税和房产税改革试点”,这表明2012年房产税试点将进一步扩大、深化，行政调控手段正逐渐向经济调控手段转变。但是，如何扩大、深化又确有许多问题需要解决。首先是定位的问题。房产税应考虑和必须解决好以下几方面问题：一是抑制高房价和房产泡沫；二是扭转土地财政，完善税制，使其成为地方未来财源支柱；三是促进房地产业合理调整；四是合理调节收入分配。只有明确了定位，接下来税制技术设计和信息、法律、征收等障碍的处置，才可能有一个通盘合理的考虑、切实可行的操作办法和全新的改革意义。
还有土地问题。现行“招拍挂”已暴露出若干不利于调控和楼市健康发展的弊端，进一步改革完善也势在必行。去年12月国土资源部公布的《闲置土地处理办法 （修订草案）》征求意见稿中，首次对土地开发项目的开工、竣工时间和违约责任作出了明确约定，这是进一步完善土地使用权的信号。其中，尽管土地的所有权代表主体仍是地方，完全落实可能也还有些问题，但这于深化细化楼市调控仍是非常必要和有用的。当然，根本解决土地闲置等土地乱象，关键在严格执法落实，关键在于进一步完善土地使用权和土地所有权治理结构。要看到，从处置闲置土地打击囤地到扭转土地炒作妖魔化资本化，从进一步完善土地使用权到进一步完善土地所有权，土地管理制度改革虽然艰难曲折漫长些，但我们必须坚持，这应是一个方向。
保障房仍将是2012年楼市一大焦点。去年全国安排的是1000万套，今年是700万套，基本建成500万套以上。落实这个任务，困难可谓不少，而解决之道，无疑首在重视和决心；同需要坚持用改革的精神和办法来破解资金、土地等难题。
面对2012年楼市，把调控与改革结合起来，我们惟有积极思变。
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