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　　协议模式

　　事实上，许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。“管理模式上大多是采取协议模式，即开发商通过和镇政府或者村政府进行利益协调，双方达成合作默契，以类似开发商的背景进行开发，和公开的土地招拍挂方式相比，这类土地省去了很多环节，主要由当地镇政府或乡政府和开发商自行商议。”陈国强告诉记者。

　　一般来说，开发商主要集中在一些中小型公司，因为没有土地出让金和各种税费等条件的限制，这些小产权房在后期市政配套方面远没有商品房做得完善。然而，即便如此，小产权房还是突破了购买人群的限制，“规定只有在该区域具有宅基地资格的农民才能购买，但是现在市场上很多中心城区的人也开始购买。有些还买了好几套，甚至有为将来养老准备的，这也为小产权房的存在提供了一定的市场。”业内人士告诉记者。

　　但这种庞大的市场需求，以及协议开发管理的模式也为未来埋下了隐患。

　　记者了解到，小产权房的流通转让目前存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，并不具法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。而这种隐患的存在直接影响关系着小产权房的清理。

　　对此，陈宝存坦言，虽然国土部门已经发文清理，目前来看，清理的方式应该多样化，对已经成型的，大规模高端住宅来说，拆除的可能性很小。否则大规模拆除带来的村民安置将影响社会稳定，“除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权”。

　　“小产权房影响政府收入，扰乱市场秩序，目前清理只是为了保证增量不要上升。如果不能实现税收和土地出让金的合法化，就意味着土地收购储备方法的失败，对政府而言，补交土地出让金使其合法化只是一种途径。”易居房地产研究院企业研究中心经理周建成说，就像没有准生证生孩子一样，交了罚款仍然能上户口。

　　但周建成并不赞同把小产权房引向保障房，周建成认为，小产权房的建房标准和配套标准都没有达到保障房的要求，后期可能存在很多质量问题。当前应防止