构建社会主义和谐社会,是我党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。我国应该借鉴发达国家的模式,加大房地产的持有成本;以此遏制投机、降低房价、抑制贫富分化;进而实现杜甫在几千年前就描绘出的“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”之美好蓝图,使社会更加公平、稳定与和谐。
何谓“房地产持有成本”呢,通俗解释就是:对限定区域内(目前限定城镇)公民以户籍为依据,假设以人均60平方米为基准;房产标准处于基准范围内免征各类购置、持有或交易房产税费,而房产超出基准部分则必须按现行税制征收各类购置、持有和交易房产税费。
一、中国房地产市场与价格已成为了脱离“和谐”缰绳的野马
目前,我国房地产市场管理比较混乱,房价持续攀高;住房存在供应结构性矛盾和持有体制性矛盾,两级分化显现倪端并阻碍和谐社会的构建与发展。以下,我们从几个方面进行剖析:
首先,房价收入比是指购买一套住房的总价格所占一个家庭全部年总收入比例的指标。世界银行认定该比例为5:1是标准比例,联合国确定的标准比例是3:1,日本是4:1;而我国目前基本处于10:1至15:1之间,依据世界标准衡量该比例严重失衡。我国32.9%的购房者的月供额已经占到月收入的50%以上,而上海人依据测算一年不吃不喝才能购买1.48平方米的住房。应该说,房价与收入的巨大差距是造成我国贫富差距持续扩大的主要因素,也是构建我国和谐社会的最大障碍。
其次,基尼系数是综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。其经济含义是:在全部居民收入中,用于进行不平均分配的那部分收入占总收入的百分比;其实际数值只能介于0～1之间,数值越大,表明分配越不公平。2010年我国的基尼系数为0.52,预计2011年将达到0.55;我国的基尼系数已处于全球倒数第四位。虽然,2010年我国的GDP由世界第六位已跃升到第二位,对外贸易总额由第七位跃升到第二位;但中国人均收入的世界排名从1960年的第78名,已跌至2010年的第127名。总之,通货膨胀越严重、房价越高,基尼系数就越高;畸形的房价亦使得我国的贫富差距越来越大。
第三,从对2006至2011年我国70个大中城市的房价同比上涨幅度进行比较分析,我们可以得出结论:2007年至2008年初,我国房价增幅奔腾式跨越;而2008年12月至2009年5月,房价的增长幅度虽然呈现负增长,但是房价依然维系高位且上行摆动。六年间,我国70个大中城市房价的增幅复合总趋势是高位正增长。
客观地说,随着我国一系列房产新政和金融政策的出笼,在一定程度上遏制了高房价攀升势头。截止2011年8月,全国房地产开发投资额为37 780.83亿元,同比增长33.20%;但从9月份增长速度开始有所回落。其次,房地产的投资性需求,特别是投机性需求得到间歇式遏制;但全国房地产销售面积仍同比增长了12.90%。9月份统计全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有17个,环比持平的城市有29个;新建商品住宅的价格同比涨幅回落的城市有59个。这一切均表明,我国目前的房产新政和金融政策在遏制房价迅猛上扬方面,亦起到了技术层面上的缓解性作用;但深层次问题并未加以根除或解决。
二、三个利益集团主导驱动房地产价格刚性上涨的内因透视
中国的房地产业既是一种产业,也是各利益集团角逐的载体,既是地方政府官员打造政绩的物质工具,也是重新瓜分弱势群体财富的一个隐形渠道。可以说,没有哪一个行业比房地产业更能折射出中国目前的社会结构、财富布局、收益畸形、强食弱肉与贫富激化;这的确应当引起我们的高度警觉与深思。
不可否认的是,伴随着经济的增长,人们的收入也会随之增加,使得那些潜在的住房需求者或居住条件改善者正逐步转换为实际有效地需求。其次,开发和建设中的拆迁成本、建筑材料成本、员工薪酬和开发商风险利润、融资成本等都在一定程度上会促使房价温和上扬。第三,土地资源的稀缺性和不可复制性,一定意义上具有确保房地产价值的守恒性或适度增值性。最后,通货膨胀因素派生的动态名义价格吞噬了原有的实际购买力价格,使房地产具备了贵金属般的保值或增值功能(注:近时期由于以下的三种外在驱动力又加以了异化)。但这一切不足以导致我国的房地产泡沫凸显,并形成了奔腾之势;究其原因主要是三个潜在利益集团的使然。
1.某些地方政府对土地财政的过分依赖与政绩观使然
国家统计局数据显示:土地价格通常占全部房地产开发成本的40%～60%,是房地产开发成本的主要部分。通过抽查审核全国九个城市房地产开发总成本费用,其流向地方政府的部分即土地出让收入和房地产税费类占比49.42%;其中三个一线城市的上海占比64.5%、北京48.28%、广州46.94%。
地方政府为什么热衷于房地产业的投资或运营呢,应该说,这是我国分税制财政体系的内源驱动。土地的出让收入,房地产业关联的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、契税等归地方政府所支配;地方财政已实质脱变为“土地财政”了。2009年全国土地出让金总收入为1.4万亿元,以30%的收益率水平计算,当年全国土地净收益约4 200亿元。而貌似公平的土地“竞拍摘牌”方式,已完全被飘逸的房地产价格走势所激励;无形的泡沫幽灵也必然推动其民众投资或持有房地产的未来心理预期。
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